viernes, 4 de agosto de 2017

Arrendamiento

Como redactar un contrato de arrendamiento
Ya tienes tu casa, departamento y ¿porqué no? Un lote.
Ahora, como no tienes necesidad de habitarlo, crees que es buena idea arrendarlo, decides que lo ofrecerás con tus conocidos y quizá hasta hayas considerado la opción de publicarlo en redes sociales o volantes impresos.
Todo está bien, la idea es buena, solamente no te olvides del contrato escrito. Existen muchos rumores respecto a las propiedades y muchos arrendadores de buena fe; los rumores son solo eso, rumores, y los arrendadores de buena fe con frecuencia se ven inmersos en largos y costosos juicios solamente por no formalizar su contrato de arrendamiento.
Como ejemplo te puedo decir que no es cierto que alguien se encuentre rentando sin contrato; siempre existe uno así sea verbal. Lo complicado en los contratos verbales es que una parte dirá una cosa y la otra diferirá en su dicho, además los trámites para desalojarlo serán más complicados; así hayan sido los mejores amigos, en el momento de querer lanzar al inquilino se olvida todo el historial amistoso, es como los créditos con los bancos, cuando te lo ofrecen lo hacen con una sonrisa, cuando te cobran lo hacen con amenazas, ¿Sí? o ¿no?
Ya decidiste que, en definitiva, firmarás un contrato escrito con tu inquilino y evitarte problemas, ¡todo resuelto! ¡Corre! Ve a la papelería compra un contrato preestablecido y requisitalo; esto solo para que te vallas informando y enterando del contenido básico de un contrato de arrendamiento. En el mejor de los casos servirá para los habitantes del antiguo Distrito Federal, ¿por qué? Porque de entrada ahora es Ciudad de México, luego, no podemos aplicar una legislación de otra entidad en Guanajuato, por ejemplo, podemos apoyarnos en otra legislación, sin embargo, la aplicable y útil es la de la entidad donde se encuentra el inmueble.
Esos contratos seguirán circulando por algún tiempo, ¿acaso crees que las papelerías querrán perder?
Entonces ¿que hago?
Si insistes en realizarlo por tu cuenta, toma en base el de la papelería, y piensa: ¿Qué puede suceder en un juicio? ¿Qué puede suceder durante el periodo de arrendamiento?
¿Te sientes seguro? ¡Adelante! ¡Hazlo! ¿Qué debes tener en cuenta en el contrato?
Generales, ¡no! ¡militares, no! Me refiero a que debes anotar los generales de ambos, nombre, dirección, número de teléfono.
Manifestaciones acerca del inmueble, características generales y especiales del mismo y el uso que permites que se le dé.
¿Cuándo comienza y cuando termina el contrato? ¿Cuánto pagará de renta? ¿Cuándo? ¿Dónde? ¿Con dinero? ¿Con manzanas? ¿Qué sucederá al terminar la vigencia del contrato? Y, ¿si se retrasa en la renta? ¿Qué pasará?
Puedes acordar con tu arrendatario, desde el contrato, la forma de proceder cuando necesite reparar fuguitas de agua en las llaves o sanitario. Te recomiendo que nunca se hagan arreglos a cuenta de renta, es mejor contar con un fondo para esos imprevistos. Entendamos que si vas a recibir un ingreso, veas las complicaciones (cobrar la renta, pagar reparaciones, etc.) como un trabajo. Tu arrendatario quiere que le instales un calentador solar porque el que tienes instalado consume mucho gas ¿estás obligado por la ley a instalarlo?
Ya terminó el contrato, vence el 31 de agosto de 2125, ¿cuándo debe entregarte el inmueble? ¿Cuánto tiempo tiene para desocupar tu casa? La ley ¿le concede derecho a habitarla determinado tiempo gratis? Los contratos pueden prorrogarse hasta por un año automáticamente si se descuida este punto. Usted contaba con que su casa se desocuparía el 2125 y resulta que ahora deberá esperar hasta 2126.
¿Que tal que omitió el pago de agua y ya debes $3000.00 dolares al municipio por ese concepto? ¿A quien crees que le cobrará el municipio al final?
¿Te gustan las mascotas? ¿Sí? ¡Que bien! ¡A mí no! ¿Puedes entonces limitar el derecho a la posesión de mascotas en tu inmueble? ¿Puede ésta limitante figurar en el contrato?
¿Qué pasa si tu arrendatario no cumple con algunas de las reglas que le exigiste en el contrato? ¿Cuál será la pena impuesta?
Señor, señora, fíjese que me cambiaron de zona y debo dejar la casa… ¿Cuáles serán las condiciones para la terminación voluntaria del contrato?
Señor Juez yo le dije a Pánfilo que si me autorizaba y dijo que sí, ahora ya no me quiere reconocer esa autorización… ¿De qué forma se harán las notificaciones mutuamente?
Imagínate que llegas a demandar y tu exarrendatario ahora vive en Tijuana, ¿Dónde lo demandarás? En tu lugar de residencia? O ¿en Tijuana? ¿Qué juzgado será competente para el litigio? Deberás igualmente establecerlo en tu contrato
El contrato, de preferencia, deberá estar escrito en palabras simples y llanas, sin tecnicismos, de manera que sea fácil entender su contenido para los contratantes.
¡Importante!
Nunca, !nunca¡ permitas que nadie, ni tu primo, se instale en tu casa sin firmar el contrato, así se la prestes deberás hacer un contrato, de comodato en este caso. El contrato puede comenzar su vigencia dos, tres diez días después de que la persona se haya instalado, no importa, eres de buen corazón y le permites que se mude porque no tiene a donde más ir, lo que importa es que esté firmado antes de que eso suceda.
Para terminar, considera acudir con tu abogado de confianza, el sabrá la manera de redactar tu contrato de forma conveniente para ambas partes ¿Es caro? ¡No! Si consideras los gastos futuros que podría ocasionarte el no hacerlo; Gastos por el juicio en sí, peritos, traslados, etc. nada te garantiza que no irás a juicio, sin embargo si te preparas con tiempo como si fueras a ir te resultará mucho más barato que si no lo haces.

 La finalidad de este comentario es que se entienda que el arrendamiento no es una cosa simple ni que se deba tomar a la ligera, tu contrato es como un seguro, les protege a ti y a tu inquilino, recuerda: es mejor tenerlo y no ocuparlo que necesitarlo y no tenerlo.

lunes, 20 de febrero de 2017

Tutela de derechos en el sistema penal acusatorio adversarial, México

Tutela de derechos
El sistema penal acusatorio, sistema de oralidad penal y otros nombres genéricos (nuevo sistema penal) tiene reglas distintas al sistema inquisitivo tradicional. Es por tanto natural que los operadores se encuentren con dificultades, tanto para conocer los nuevos alcances del proceso penal, como para ejercer las facultades que este les otorga.
La queja común es la dificultad de los defensores y a los asesores jurídicos, para obtener el acceso a las carpetas de investigación, con la debida oportunidad. Afectando con esta practica el derecho a la adecuada defensa de los imputados como del derecho al acceso a la justicia por lo que hace a las víctimas.
En la Defensoría Pública del estado de Guanajuato no es común observar ese problema, no en la sede San José Iturbide, sin embargo, en la sede San Luis de la Paz, sí se han dado casos. Los defensores particulares son, sin embargo, quienes realmente lo sufren, en general. La situación se presenta tanto si el abogado particular se constituye como coadyuvante y/o asesor jurídico (víctima) o como defensor (imputado).
Así las cosas, es necesario entender y comprender el origen de la tutela de derechos, el sustento legal para este ejercicio y conocer los medios de defensa a nuestro alcance.
La legislación aplicable, nos arroja luz para solicitar una audiencia ante el Juez de control y exponer la queja, a fin de que resuelva a efecto.
A destacar conviene conocer que el máximo ordenamiento jurídico expresamente reconoce esos derechos y obliga a los operadores del sistema a protegerlos sea víctima o inculpado.
A continuación algunas disposiciones aplicables al caso:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Artículo 20, apartado A fracción II. A que se le informe, tanto en el momento de su detención como en su comparecencia ante el Ministerio Público o el juez, los hechos que se le imputan y los derechos que le asisten. Tratándose de delincuencia organizada, la autoridad judicial podrá autorizar que se mantenga en reserva el nombre y datos del acusador.
Código Nacional del Proceso Penal
Art 3.- Glosario
I. Asesor jurídico: Los asesores jurídicos de las víctimas, federales o de las Entidades federativas. Notemos que esta figura solo es en favor de las víctimas u ofendidos.
V. Defensor: Defensor público federal, defensor público o de oficio de las entidades federativas. Esta figura se refiere al abogado defensor. La figura del defensor de oficio es heredada del sistema inquisitivo o tradicional, sistema en donde se le conoce con este nombre, sabido es de todos, que los operadores jurídicos son muy estrictos en cuanto a la literalidad de la ley.
Artículo 4o. Características y principios rectores
El proceso penal será acusatorio y oral, en él se observarán los principios de publicidad, contradicción, concentración, continuidad e inmediación y aquellos previstos en la Constitución, Tratados y demás leyes.
Artículo 16. Justicia pronta
Toda persona tendrá derecho a ser juzgada dentro de los plazos legalmente establecidos. Los servidores públicos de las instituciones de procuración e impartición de justicia deberán atender las solicitudes de las partes con prontitud, sin causar dilaciones injustificadas.
Artículo 17. Derecho a una defensa y asesoría jurídica adecuada e inmediata.
La defensa es un derecho fundamental e irrenunciable que asiste a todo imputado... El párrafo tercero del presente, le otorga al ofendido el derecho a contar con un asesor jurídico, menciona gratuito, entendemos que se refiere a los casos en que no le es posible cubrir los gastos de un abogado particular que le asesore.
Artículo 57. Ausencia de las partes.
En su párrafo noveno indica que, ante la falta del asesor jurídico, se designará uno solicitado a la instancia correspondiente y de manera excepcional desempeñará el cargo el agente del Ministerio Público.
(Ley del Proceso Penal para el Estado de Guanajuato.ARTÍCULO61. Los defensores designados serán admitidos en el proceso de inmediato y sin ningún trámite, tanto por la policía como por el Ministerio Público, el juez o tribunal, según sea el caso.)
Artículo 109. Derechos de la víctima u ofendido.
I. A ser informado de los derechos que en su favor le concede la constitución.
II. A que el Ministerio Público y sus auxiliares así como el Órgano jurisdiccional les faciliten el acceso a la justicia y les presten los servicios que constitucionalmente tienen encomendados con legalidad, honradez, lealtad, imparcialidad, profesionalismo, eficiencia y eficacia y con la debida diligencia;
V. A ser informado, cuando así lo solicite, del desarrollo del procedimiento penal por su Asesor jurídico, el Ministerio Público y/o, en su caso, por el Juez o Tribunal;
VII. A contar con un asesor jurídico gratuito en cualquier etapa del proceso… (Igualmente en el artículo 49 fracc XIII)
XV. A intervenir en todo el procedimiento por sí o a través de su Asesor jurídico, conforme lo dispuesto en este Código;
XXII. A tener acceso a los registros de la investigación durante el procedimiento, así como a obtener copia gratuita de éstos, salvo que la información esté sujeta a reserva así determinada por el Órgano jurisdiccional;
Artículo 110. Designación de asesor jurídico
Artículo 113. Derechos del imputado
VIII. A tener acceso él y su defensa, salvo las excepciones previstas en la ley, a los registros de la investigación, así como a obtener copia gratuita, registro fotográfico o electrónico de los mismos, en términos de los artículos 218 y 219 de este Código. (Igualmente Artículo 51 fracción VIII de la Ley del Proceso Penal para el Estado de Guanajuato).
Ley de atención y apoyo a la víctima y al ofendido del delito en el estado de Guanajuato; artículo 8 fracción XI. Recibir en forma gratuita, cuando la soliciten, copia simple o certificada de la denuncia o querella interpuesta ante el Ministerio Público.
Artículo 117. Obligaciones del defensor
IV. Analizar las constancias que obren en la carpeta de investigación, a fin de contar con mayores elementos para la defensa;
Artículo 128. Deber de lealtad
El Ministerio Público deberá actuar durante todas las etapas del procedimiento en las que intervenga con absoluto apego a lo previsto en la Constitución, en este Código y en la demás legislación aplicable. El Ministerio Público deberá proporcionar información veraz sobre los hechos, sobre los hallazgos en la investigación y tendrá el deber de no ocultar a los intervinientes elemento alguno que pudiera resultar favorable para la posición que ellos asumen, sobre todo cuando resuelva no incorporar alguno de esos elementos al procedimiento, salvo la reserva que en determinados casos la ley autorice en las investigaciones.
Ley del proceso penal para el Estado de Guanajuato. Artículo 38. El Ministerio Público otorgará, conforme a la ley, información objetiva y completa a los demás actores procesales sobre la investigación realizada y los conocimientos alcanzados...
Le serán facilitados todos los datos que solicite para su defensa y que consten en el proceso.
Apartado B, fracción VI. El imputado y su defensor tendrán acceso a los registros de la investigación cuando el primero se encuentre detenido y cuando pretenda recibírsele declaración o entrevistarlo. Asimismo, antes de su primera comparecencia ante juez podrán consultar dichos registros, con la oportunidad debida para preparar la defensa. A partir de este momento no podrán mantenerse en reserva las actuaciones de la investigación, salvo los casos excepcionales expresamente señalados en la ley cuando ello sea imprescindible para salvaguardar el éxito de la investigación y siempre que sean oportunamente revelados para no afectar el derecho de defensa…
Artículo 218. Reserva de los actos de investigación
...El imputado y su defensor podrán tener acceso a ellos cuando se encuentre detenido, sea citado para comparecer como imputado o sea sujeto de un acto de molestia y se pretenda recibir su entrevista, a partir de este momento ya no podrán mantenerse en reserva los registros para el imputado o su Defensor a fin de no afectar su derecho de defensa.
En ningún caso la reserva de los registros podrá hacerse valer en perjuicio del imputado y su Defensor, una vez dictado el auto de vinculación a proceso, salvo lo previsto en este Código o en las leyes especiales...



Artículo 131. Obligaciones del Ministerio Público
Para los efectos del presente Código, el Ministerio Público tendrá las siguientes obligaciones:
I. Vigilar que en toda investigación de los delitos se cumpla estrictamente con los derechos humanos reconocidos en la Constitución y en los Tratados;
XXIII. Actuar en estricto apego a los principios de legalidad, objetividad, eficiencia, profesionalismo, honradez y respeto a los derechos humanos reconocidos en la Constitución...
Artículo 308. Control de legalidad de la detención
... El Juez ... le hará saber que tiene derecho a ofrecer datos de prueba, así como acceso a los registros.
Artículo 321. Plazo para cierre de la investigación complementaria.
Artículo 333. Reapertura de la investigación
Hasta antes de presentada la acusación, las partes podrán reiterar la solicitud de diligencias de investigación específicas que hubieren formulado al Ministerio Público después de dictado el auto de vinculación a proceso y que éste hubiere re
chazado.
Artículo 337. Descubrimiento probatorio
El descubrimiento probatorio consiste en la obligación de las partes de darse a conocer entre ellas en el proceso, los medios de prueba que pretendan ofrecer en la audiencia de juicio. En el caso del Ministerio Público, el descubrimiento comprende el acceso y copia a todos los registros de la investigación, así como a los lugares y objetos relacionados con ella, incluso de aquellos elementos que no pretenda ofrecer como medio de prueba en el juicio. En el caso del imputado o su defensor, consiste en entregar materialmente copia de los registros al Ministerio Público a su costa, y acceso a las evidencias materiales que ofrecerá en la audiencia intermedia, lo cual deberá realizarse en los términos de este Código.
El Ministerio Público deberá cumplir con esta obligación de manera continua a partir de los momentos establecidos en el párrafo tercero del artículo 218 de este Código, así como permitir el acceso del imputado o su Defensor a los nuevos elementos que surjan en el curso de la investigación, salvo las excepciones previstas en este Código.
La víctima u ofendido, el asesor jurídico y el acusado o su Defensor, deberán descubrir los medios de prueba que pretendan ofrecer en la audiencia del juicio, en los plazos establecidos en los artículos 338 y 340, respectivamente, para lo cual, deberán entregar materialmente copia de los registros y acceso a los medios de prueba, con costo a cargo del Ministerio Público. Tratándose de la prueba pericial, se deberá entregar el informe respectivo al momento de descubrir los medios de prueba a cargo de cada una de las partes, salvo que se justifique que aún no cuenta con ellos, caso en el cual, deberá descubrirlos a más tardar tres días antes del inicio de la audiencia intermedia.
Es pues notorio la amplia mención y legislación respecto a la obligatoriedad del agente del ministerio público a entregar copia de las investigaciones y totalidad de elementos con que cuente la carpeta de investigación, en pocas palabras, mantener a las partes informadas de los avances en la investigación.
Con estos datos, como ya mencioné en supralíneas, es posible solicitar una audiencia para exponer ante el juez la negativa del agente del ministerio público a brindar acceso completo a la carpeta de investigación, de acuerdo con los defensores públicos que han recurrido a este medio de control la audiencia se solicita como audiencia de tutela de derechos.
Finalmente, es necesario mencionar que los defensores públicos al tratar asuntos tramitados conforme a la Ley del Proceso Penal para el Estado de Guanajuato, fundamentan su solicitud en el artículo 215 de la citada ley; mientras que si lo hacen en tramitaciones bajo las reglas del Código Nacional de Procedimientos Penales lo fundamentan en el 134 fracción segunda.
Fuentes:
Código Nacional de Procedimientos Penales. H. congreso de la Unión. (Reforma del 17 de junio de 2016) Documento electrónico recuperado de http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/CNPP_170616.pdf
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. (Reforma del 27 de enero de 2016). H. Congreso de la Unión. Documento electrónico recuperado el 02 de diciembre de 2017 de http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/htm/1.htm
El asesor Jurídico de la víctima, Sujeto procesal en muestra. Carlos Tovilla Padilla. (marzo 30 de 2015) Documento electrónico recuperado el 25 de noviembre de 2016 de http://proyectojusticia.org/asesor-juridico-de-la-victima-sujeto-procesal-en-muestra/
Ley del proceso Penal para el Estado de Guanajuato. H. Congreso del Estado. (Vigente hasta junio de 2016) Documento electrónico recuperado el 02 de diciembre de 2017 de Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. (Reforma del 27 de enero de 2016). H. Congreso de la Unión. Documento electrónico recuperado el 02 de diciembre de 2017 de http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/htm/1.htm